2011년에 들어서도 작년 중반 이후 늘고 있는 한국기업인의 인도방문은 여전히 분주하다. 그 가운데에서도 델리를 중심으로 한 연방수도권지역에 대한 한국기업들 방문이 끊이지 않고 있다. 이 들 가운데 적지 않은 수가 현지 공장 설립에 대한 조사를 목적으로 한 현지방문이다. 한 두 차례 현지방문을 통해서 해당지역에 대한 산업단지 내 공장부지 동향이 이해된다면 좋겠으나 이는 그리 간단치 않은 사정이다. 현지의 정보공개 투명성에도 문제가 있지만 델리 NCR지역이 알고 있다시피 행정적으로는 델리 시정부, Uttar Pradesh, Haryana 주 등으로 나누어져 있어 이들이 운영하는 산업단지 별 정책과 규정이 각각 다르게 적용되는 사정 때문에 현지 현황이 쉽게 이해가 되지 않는다. 이에 여기서는 이 지역의 주요 산업지구 가운데 한국기업에게 유효한 지역을 중심으로 최근 공장부지 현황을 간략히 살펴보기로 한다.

ㅇ 델리 NCR지역 내 주요 산업 지구

그림 1: 델리 NCR
 
위 그림1은 Delhi NCR 지역도인데 이 지역 내에 있는 주요 산업지구로는 델리에는 Okhla 지구, UP 주 지역에서는 노이다와 그레이터 노이다 그리고 Ghaziabad, Haryana 주에선 Mannesar, Faridabad 등이 포함되는 것으로 보는 것이 이전까지의 분석이었다. 이는 델리를 중심으로 보아서 6-70Km이내 거리의 지역이다.

그런데 해당 지역에서는 더 이상의 공장부지 추가 공급이 어렵게 되자 더 이상 공장용지를 확보할 수 있는 형편이 아닌 델리를 제외한 UP그리고 Haryana 주 지역에서는 수 년 전부터 여러 곳의 산업지구가 추가 개발되어 신규 공장부지로 공급되었다. 그에 해당하는 지역이 UP주에선 Greater Noida의 확장 개발이 손꼽힌다. UP주의 산업 용지 개발 중에서 현재 델리 NCR경계로 볼 산업지구로 Greater Nodia 신(新)지구를 꼽는 것엔 아무런 무리가 없다. 여기서 말하는 Greater Noida에는 이미 분양공급이 완료된 섹터 이외 산업지구 확장으로 부지공급을 늘리고 있다.

그림 2: Greater Noida 지역 산업 단지 Map

Haryana 주의 산업지구 개발은 HSIIDC에서 주관하고 있는데 이들 산업 지구 가운데 연방 수도권지역(Delhi NCR)에 해당하는 지역은 기존의 Gurgaon Udyog Vihar와 IMT Mannesar 이외 G C Bawal, EPIP Kundli, Bahadurgah 등을 추가로 들 수 있다.

ㅇ 델리 NCR지역 내 주요 산업 지구 별 부지 분양과 동향

주요 산업단지의 공장용 부지는 거의 대부분 분양이 완료되었다. 물론 분양이 완료되었다고 하여도 해당 부지에 모두 공장이 들어섰다는 것을 의미하지는 않는다. 분양되고 나서도 5년이 지나도록 아직 공장건설이 시작되지 않아 이에 대한 벌과금을 납부해야 하는 처지에 놓은 용지도 적지 않다.

지구 내의 산업용지는 용도에 맞추어 각 개발공사 주관으로 분양된다. 분양 조건은 개발공사의 규정에 따라 주별 그리고 지역별로 시행규칙이 다르다. 이를 개별적으로 확인해야 할 것이나 전체적인 공통 사항으로 간추려 설명하면 다음과 같다.

- 공공 산업용지는 소유권 이전 분양이 아니다. 이는 90년 내지는 95년 99년 동안 장기 임대사용권을 분양하는 것이다.

- 이 장기 임대사용권은 규정에 의하면 만기에 이르러 계약 갱신을 통하여 연장할 수 있다고 한다.
- 주 개발공사가 직접 시행하는 경우에는 이러한 장기임대소유권은 분양절차를 완료한 이후 언제라도 제 3자에게 전체 임대권한을 양도할 수 있다. 토지 임대권한 자체에 대한 양도는 물론 해당 토지임대권한을 분양받은 회사를 양도할 수도 있다.
- 양도(Transfer)에는 기존 분양받은 금액 이외에 프리미엄 가격을 붙일 수 있도록 허용하고 있다. 이러한 까닭에 초기 분양받은 기업들이 자가 시설 설치의 사용목적은 애당초 생각에 없었고 재판매(re-sale)를 염두에 둔 투자목적의 분양취득이 적지 않다.
- 공공기관(State Industrial Development Authority)들은 해당지구의 토지를 수용하여 산업용지로 용도변경을 취한 다음 부지를 분할하고 전력과 용수 그리고 진입도로 등 기본적인 인프라를 설비한다.
 분양은 인프라 설비가 완료된 시점에 시작되는 것이 아니다. 대부분 토지수용이 완료되고 단지로 접근하는 기간 도로망을 구축한 시점에서 분양을 개시하고 있다.
- 분양 초기에 실수요 도는 가수요로 신청하는 기업들이 많은 까닭에 인프라가 완성된 시점에서 산업단지에는 분양 가능한 토지는 거의 없는 형편이다.

Greater Noida (Uttar Pradesh 주)
 

2011년 현재 이곳에는 ECOTEC 11과 16 지구 이외는 신규 분양 부지는 전혀 없다는 것이 공식 입장이다.

그림 3: Greater Noida Sector ECOTEC XI 단지 지도

그러나 이 두 지역에 대한 인프라 설치는 이제 시작된 단계이어서 기간 인프라가 완공될 시점은 이후 1년 또는 2년 정도를 바라봐야 할 것이다. 즉 2년 후 현지진출을 염두에 둔 기업이라면 이 지역을 염두에 두고 검토해볼 수 있다는 것이나 당장 진출하여 공장건설을 해야 할 경우에는 제반 여건과 진행속도를 확인해두어야 한다. 물론 수출단지 (EPIP)에 입주할 자격이 있는 수출기업의 경우에는 Greater Noida 지역에도 다소 분양가능한 부지가 있다. 이런 까닭에 이 지역에 입주하여야 할 형편인 진출 희망기업은 해당 지구 내에서 토지 중개업소를 통한 명의양도(Transfer)를 통한 취득을 검토하여야 한다.
 

그러나 Transfer에는 여러 가지 거래조건이 붙어 있으니 이를 잘 확인하여야 할 것이다. 토지매매가격만이 토지구입비용을 결정하는 것이 아니다. 명의양도에 있어 조건 이행에 따른 절차 비용이 적지 않은 까닭에 토지오퍼 가격 이외에 이러한 부대비용을 산입하여 전체 예산을 검토해야 한다. 이는 명의 양도를 근거로 한 부지 Transfer가 이루어지는 여느 산업지구에서도 마찬가지 이다.
 
이 지역의 부지 가격의 기준으로 분양가격은 여느 산업지구에 비하여 그리 높게 책정된 것은 아니다. 다만, 분양을 받고자 할 경우 좋은 위치를 작정하고 원만한 절차를 취해야 할 입장에선 해당 관계기관(GNIDA: Greater Noida Industrial Development Authority)에 비공식적으로 주어야 할 뇌물이 적지 않다고 한다. 이는 이 지역선정에 있어 극히 부정적인 요소가 아닐 수 없다.

Greater Noida 지역은 일반적으로 전력사정이 타 산업지구에 비하여 좋은 편이다. 공식적으로 전력 공급 중단이 없다고 알려져 있으나 임의 사고를 예상하여 자체 발전시설이나 임시전략 저장시설인 대용량 UPS를 설치하는 것이 공장 설비의 기본이다.

IMT Mannesar

마네사르 지역은 도심권인 구르가온에서 단지 17Km 정도 떨어진 곳에 위치한 공단지역으로 구르가온에서 가장 각광받는 산업지구이다. 한국기업이 구르가온 진출이라고 언급될 때엔 이곳 마네사르 지역에 진출한 경우를 말하고 있다. 삼성전자와 SD 진단시약 기업이 이곳에 있는 대표적인 한국기업이다. 전체 지역은 섹터 1,2,3 그리고4로 구분되어 있는 데 총 면적 2200여 에이커 모든 지역에 대한 인프라 개발은 완료되었고 또 분양도 종료되었다.

마네사르(Mannesar)는 델리로부터 NH-8을 따라 가면서 만날 수 있다. 분양이 완료된 이 지역에서 공장 부지를 확보하기 위해선 re-sale이라는 거래를 통해 토지 장기임대권한에 대한 Transfer를 하여야 하는데 토지 자체에 대한 표면 오퍼가격이 이미 적게는 평방미터(Square Meter) 당 4-50만 원에서 높게는 6-70만 원 정도로 거래되고 있다. 따라서 부지 구입비용이 투자비용에서 차지하는 비중을 감안한다면 이 지역은 고부가가치 산업의 입지로서는 여전히 고려할 만하나 일반적인 생산시설입지로는 이미 가격상한선을 넘었다고 볼 수 있다.

G C Bawal (Haryana State)

IMT Mannesar에서 부지를 구하지 못한 한국기업 포스코 코일센터와 모비스 물류창고는 이곳에 둥지를 틀었다. 마네사르에서 8번 고속도로를 타고 41Km를 더 남하한 곳에 이곳 G C Bawal공단이 있다. G C Bawal은 Growth Center Bawal의 약자이다. 

그림 4: G C Bawal의 위치 개념도

배후도시인 구르가온에서 1시간 30분 정도 주행하면 만나는 이곳은 Phase1,2,3,4가 있는데, 이중 Phase 1과2는 분양이 종료되었고 현재는 3,4에 대해서 신청을 받고 있는 중이다. 다만 유의할 것은 분양 중인 Phase 3과 4에 대해서는 아직 도로, 전력 그리고 용수에 대해서 인프라가 완공되지 않았다는 점이다. 1-2년 사이에 완료될 것이라는 것이 공단 관계자의 설명이기는 하나 이 역시 인도식으로 해석할 필요는 있다. 즉시 착공이 아닌 2-3년 중기(中期) 계획을 가지고 있다면 고려할 만하다.

G C Bawal지역 Phase 1과 2에선 re-sale중인 부지가 더러 있다. 그러나 이곳은 2011년 현재 시점으로 보아선 아직 전력 공급 사정이 그리 좋지는 않다는 사실을 염두에 두어야 할 것이다. 전력 소비가 많은 시설의 입지로선 적잖은 결함이 아닐 수 없다.

Bahadurgarh (Haryana State)

델리에서 NH-10 도로로 연결된 이곳은 곧 델리 NCR지역으로 편입될 예정지구이기도 하다. 계획으로는 델리와 구르가온이 Metro로 연결된 것처럼 이곳 또한 Metro로 연결될 것이라고 한다. 도시전체는 하리야나 주 도시개발공사인 Haryana Urban Development Authority (HUDA)에 의해 개발되고 있으면 이 지역의 산업지구는 HSIIDC가 담당하고 있다.

그림 5: 바하두르가 지역 개념도

이 지역은 델리에서 단지 32Km 떨어졌고 구르가온에서는 26Km, 그리고 국제공항에서는 28Km 거리여서 접근성에서 평가를 한다면 매우 좋은 위치이다. 현재 산업단지가 개발 중에 있고 신규로 분양 중에 있다. 분양 정보에 대해서는 HSIIDC의 지역 사무소에 문의할 수 있다.

ㅇ 델리 NCR지역의 산업입지 평가
 

해당 지역 내 어디에 위치하던지 도로와 인력공급에 대한 배후 도시여건 등에 있어서 여느 주의 산업단지에 비하여 입지환경이 좋은 편이다.

전력

다만, 이 Delhi NCR 지역을 공장입지로 선택할 경우에는 Greater Noida를 제외하고는 전체적으로 산업단지의 전력공급사정이 그리 좋지는 않다는 점을 감안하여야 한다. 즉 공장의 전력 사용이 매우 많고 이에 대한 설비가동이 민감할 경우에는 이러한 지구에서의 입지선정에 주의하여야 한다. 전력공급에 대한 주 정부 개발공사의 향후 발전소 증설계획이 발표되고 또 이를 해당 개발공사가 홍보할 수 있는데 이에 대한 정보판단은 발표된 사실로만 할 것이 아니라  주변 정황을 조사하여 그 시행시기와 완료시점을 잘 파악하여야 할 것이다. 많은 경우 개발 계획이 예정보다 늦게 진행되는 것이 인도의 인프라 사정이기 때문이다. 특히 민간 투자개발일 경우는 투자 수익성 등에 크게 좌우되어 진행되고 있다는 점에 유의해야 한다. 전력 공급이 부족하면 부족한 대로 그리고 충분히 공급된다는 언질이 있어도 공장설비조건에서 자체 발전 또는 대용량 백업시스템(UPS)를 갖추는 것도 간과할 수 없는 주요한 요소이다.

용수

알려진 바로는 Greater Noida 지역은 지형적 특성에 의하여 물 사용이 비교적 제한이 없다고 한다. 그만큼 다른 지역에 비하여 상대적으로 물 사정이 풍부하다고 할 수 있다. 대부분 산업지구에서 개발공사의 용수 공급은 식수에 한하고 공장용수는 자체적으로 해결해야 하는 경우가 많은데, 이는 인도에서는 일반적인 형태이다. 따라서 대부분 자체 부지 내에서 지하수를 개발하여 사용하고 있고 이 지하수 개발은 사전 허가를 받아야 진행할 수 있다. 섬유산업과 같이 공장용수사용이 매우 많고 또 공정상 매우 중요한 요소가 될 때에는 공공 공급의 정도와 가격 그리고 지하수 개발에서의 용이함을 면밀히 검토해야 한다. 또한 지하수 개발 역시 지형적 조건을 면밀히 검토하여 지하수량의 부존수량 확인과 미래에서의 고갈 여부 등에 대한 판단도 소홀히 하지 말아야 할 것이다. 그리고 전력에 대한 대비와 마찬가지로, 용수에 있어서도 인도에서는 공장 설비를 계획할 때에 자체 소비량을 감안한 용수저장탱크를 갖추는 것을 반드시 반영하여야 한다.

인력
 

델리 NCR이라는 거대 도시기반을 배경으로 조성된 산업지구인 관계로 지역 내 산업단지에서의 인력 인프라는 좋은 편이다. 그러나, 이 지역 특성상 전체적으로 임금의 평균 수준이 타 지역보다 높다는 면을 소홀히 할 수 없다. 더구나 숙련된 직종의 양질의 인력을 구하는 데에 있어 수요에 비하여 공급이 부족한 경우가 적지 않아 지역 업체와의 구인경쟁에서 인건비 상승이 불가피한 경우가 적지 않다. 1-200 명 이상 인력을 많이 필요로 할 경우, 이 지역에서는 직간접 인건비 비중에 대한 고려를 면밀히 하여야 할 것이다.