러시아ㆍ유라시아
전문가오피니언
러시아 부동산 시장 동향
러시아 변현섭 롯데경제연구소 해외경제팀 수석연구원 2009/09/12
2월초 Global Property Guide가 발표한 세계 주요 도시의 부동산 가격 조사 보고서(World’s Most Expensive Residential Real Estate Markets 2009)에 따르면, 러시아 모스크바와 상트-페테르부르그의 아파트(도심의 120㎡ 아파트 기준) 가격은 20,853$/㎡와 5,527$/㎡로 각각 2위와 23위(총 112개 도시 중)을 차지하였다. 도시의 가장 중심지 아파트를 기준으로 산출한 결과이기 때문에 도시 전체의 평균 아파트 가격과는 괴리가 있지만 모스크바와 상트-페테르부르그의 부동산 가격의 위치를 가늠할 만한 상징적인 수치임은 분명하다.
하지만 과열 양상을 보이던 러시아의 부동산 시장도 글로벌 금융위기로 인해 지난 3분기 이후 급속히 냉각되고 있다. 지난해 최고 6,000달러/㎡ 이상 하던 모스크바 아파트 가격은 2월 현재 07년말 수준인 4,400달러까지 떨어졌다. 러시아 최대 은행인 Sberbank에 따르면, 올 4분기 주택 가격은 08년 3분기 대비 최고 -34.3%(신축주택, 루블 가격 기준) 또는 -23.1%(기존주택, 루블 가격 기준) 더 하락할 것으로 전망하고 있다.
이러한 주택 가격 하락은 글로벌 금융위기와 유가하락, 그리고 이에 따른 러시아 경기 침체의 결과로 가처분소득 감소, 실업률 증가 등 가계 부분의 소비 능력 감소, 은행권의 유동성 위기와 높은 대출 이자율로 대출 급감 등 복합적 요인이 작용하고 있다.
러시아 중앙은행 자료에 따르면, 2008년 주택담보대출 규모는 6,338억 루블이다. 2005년 이후 급속한 증가세(2006년 501%, 2007년 111% 증가)를 보이던 주택담보대출 규모는 2008년에 전년대비 13.9% 증가에 그쳤다. 2008년 분기별로는 3분기까지 증가세를 보이다 글로벌 금융위기가 본격화된 4분기에는 전분기대비 51.4% 급락한 963.5억 루블을 기록하였다. 또한 주택담보대출 중 외화대출 비중이 꾸준히 증가하고 있는 가운데 08년 4분기 외화대출 비중이 19% 증가하였다. 이것은 루블화 가치 하락에 따라 대출자들에게 추가적인 리스크 요인으로 작용하고 있다.
건설 및 투자 회사들은 은행들의 유동성 위기로 차입이 힘들어지면서 중단되는 프로젝트들이 늘어나고 있다. 08년 신규 주택 공급 면적은 07년 대비 4.5% 증가한 6,380만㎡로 07년 주택 건설 증가율 20.6%에 비하면 크게 둔화되었다. 이는 주택 공급 부족을 초래해 향후 가격 상승의 원인이 될 것으로 예상된다.
PricewaterhouseCoopers와 Urban Land Institute가 2월초 유럽의 주요 투자가, 디벨로퍼, 은행가들을 대상으로 실시한 설문 조사 결과(Emerging Trends in Real Estate Europe 2009)에 따르면, 러시아의 경기침체와 부동산 가격 하락으로 인해 모스크바의 부동산 시장 매력도는 지난해 종합 1위에서 올해 6위(투자 리스크 27위, 투자 유망성 4위 등)로 떨어졌다. 그러나 향후 5~6년간 러시아 부동산 시장은 유럽에서 여전히 수위를 차지할 것으로 보고 있다. 향후 글로벌 경기 회복과 유가 상승시 러시아가 가장 크게 혜택을 볼 것이라는 판단 때문이다.
최근 러시아 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 주택 구입시 소득공제 금액을 기존 100만 루블(3.6만 달러)에서 200만 루블(7.2만 달러)로 확대하고 2008년 1월1일부로 소급 적용하기로 하였다. 현재 개인 소득세가 13%임을 감안하면 최대 26만 루블의 절세 효과가 있다. 또한 주택담보대출 이자에 대해서도 제한 없이 100% 소득 공제해 주기로 했다. 이러한 정부의 정책 및 향후 전망 등을 고려하면, 러시아 부동산 시장에서도 현재의 위기가 기회임은 분명해 보인다.
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